Kunt u wederbeleggen in een privéwoning?

Gespreide taxatie

Wederbelegging. Uw vennootschap heeft in 2008 bv. een gebouw verkocht met een mooie winst (een zgn. meerwaarde). U wilt een directe, zware belasting daarop vermijden door de meerwaarde gespreid te laten belasten. Dat kan als uw vennootschap de volledige verkoopprijs (dus niet enkel de meerwaarde) van het pand opnieuw investeert (een zgn. wederbelegging).

Waarin moet u wederbeleggen? Uw vennootschap moet wederbeleggen in ‘afschrijfbare, vaste activa’, bv. gebouwen, machines, … De activa moeten dus ‘afschrijfbaar’ zijn, maar verder zijn er eigenlijk geen bijzondere voorwaarden.

Binnen welke termijn? De regel is dat de wederbelegging moet gebeuren binnen de drie jaar vanaf de eerste dag van het boekjaar waarin het actief verkocht is. U heeft echter vijf jaar de tijd als uw vennootschap wederbelegt in een gebouw.

Wederbeleggen in een privépand

Kan dat? Ja, uw vennootschap kan als weder­belegging voor de gespreide taxatie perfect een pand kopen dat u privé zal gebruiken, bv. als gezinswoning of als tweede verblijf. Aangezien het gaat om een gebouw, is de langere weder­beleggingstermijn van vijf jaar van toepassing.

Let op! Bouwt uw vennootschap een nieuw pand als wederbelegging, dan is de BTW daarop niet aftrekbaar omdat u het pand privé gebruikt.

Tip. De niet-aftrekbare BTW telt mee als wederbelegging als u die mee afschrijft met de woning (en dus niet onmiddellijk in de kosten boekt).

De notionele interestaftrek (NI). Daarvoor is de wederbelegging in een privéwoning minder interessant. Het bedrag waarop de NI berekend wordt, moet nl. verminderd worden met de boekwaarde van de onroerende goederen die u privé gebruikt. Uw vennootschap krijgt dus minder NI.

Let op! De woning bv. eerst een paar jaar ver­huren en er dan pas zelf in gaan wonen, is geen echte oplossing. De beoordeling voor de NI gebeurt nl. elk jaar opnieuw. Uw vennootschap zal dus enkel voor de jaren waarin u nog niet in het pand woont geen notionele interestaftrek verliezen.

Goed om te weten. Het is de boekwaarde van het pand die afgetrokken moet worden van het bedrag waarop de NI berekend wordt. Aangezien die boekwaarde elk jaar kleiner wordt door de afschrijving van het pand, verkleint elk jaar het bedrag dat afgetrokken moet worden van het bedrag waarop de NI berekend wordt. Hoe langer u dus wacht om het pand privé te bewonen, hoe minder groot de impact op de NI is.

Wederbeleggen in vruchtgebruik?

Kan dat? Jazeker. Wat betreft het privégebruik gelden er dezelfde regels als bij een weder­belegging in de volle eigendom, nl. dat het privégebruik van het pand geen probleem is voor de gespreide ­taxatie, maar wel voor de NI.

Drie jaar i.p.v. vijf jaar. Investeert uw vennootschap de verkoopprijs van het pand dat ze ­verkocht heeft in de aankoop van het vruchtgebruik van een woning, dan moet die wederbelegging in het vruchtgebruik volgens de minister wel gebeuren binnen de drie jaar (parl. vr. van 25.07.2001). De termijn van vijf jaar is volgens de letter van de wet immers mogelijk voor een wederbelegging in ‘een gebouw’ en ‘het vruchtgebruik van een gebouw’ is niet hetzelfde als ‘een gebouw’…