(Niet) belast bij het einde van uw vruchtgebruik?
Vruchtgebruiker voert werken uit
Mag dat? Ja. Sommige werken móet de vruchtgebruiker zelf uitvoeren, al is de blote eigenaar voor bepaalde werken bij het einde van het vruchtgebruik wel een vergoeding verschuldigd.
Tip. U kunt daarvan afwijken en in de akte van het vruchtgebruik bepalen dat uw vennootschap als vruchtgebruiker alle mogelijke werken aan het pand mag uitvoeren zonder dat u aan het einde van de rit een vergoeding verschuldigd bent.
Herstellingen. De ‘grove herstellingen’ moet u als blote eigenaar zelf betalen. Het gaat om vernieuwings- en verbouwingswerken met het oog op de algemene stevigheid en instandhouding van het hele gebouw, bv. het vernieuwen van het dak of het vervangen van de centrale verwarming. Alle andere herstellingen worden als ‘onderhoud’ beschouwd en zijn (zonder recht op vergoeding) ten laste van de vruchtgebruiker.
Tip. Ook voor ‘verbeteringswerken’ (dat zijn werken die de vruchtgebruiker uitvoert om zijn genot te maximaliseren) is geen vergoeding verschuldigd.
Verbouwings- en uitbreidingswerken. Gaat het om werken die bij het einde van het vruchtgebruik verwijderd kunnen worden en die u als blote eigenaar wenst te behouden, dan moet u de kostprijs ervan aan uw vennootschap vergoeden. Gaat het om niet-wegneembare werken, dan moeten deze tegen kostprijs vergoed worden indien ze ‘noodzakelijk’ zijn en moet de meerwaarde vergoed worden indien ze ‘nuttig’ zijn. Voor ‘luxe-uitgaven’ is er geen vergoeding verschuldigd.
Op welk voordeel wordt u belast?
Concreet geval. De vennootschap van een collega had het vruchtgebruik van een oude hoeve gekocht, terwijl die collega privé de blote eigendom ervan gekocht had. De vennootschap heeft de volledige hoeve grondig gerenoveerd en omgevormd tot een woning met praktijkruimte en een schuur. Bij het einde van het vruchtgebruik (na 15 jaar) heeft die collega netjes alle werken die niet ten laste van de vruchtgebruiker vallen, aan zijn vennootschap vergoed. Zijn controleur belastte hem echter toch op een voordeel ter waarde van de totale kostprijs van alle werken, min de door hem betaalde vergoeding.
Wat zegt de rechter? Die fluit de fiscus terug (Bergen, 01.06.2018) . Hij aanvaardt wel dat een stuk van de werken als vergoedingsplichtige verbouwingswerken beschouwd moet worden. Dat betwistte die collega ook niet, want hij had er vrijwillig een vergoeding voor betaald. Verder beschouwt de rechter als gewone verbeteringswerken (waarvoor geen vergoeding verschuldigd is) een bedrag dat overeenstemt met de geactualiseerde nettohuurinkomsten over 15 jaar.
Welk belastbaar voordeel? De rechter neemt de huidige marktwaarde van het pand, verminderd met de aankoopprijs en met de meerwaarde op basis van de normale marktevolutie van de vastgoedprijzen (zonder dat er werken uitgevoerd zouden zijn). Het verschil is de meerwaarde als gevolg van de werken. Die meerwaarde valt lager uit dan de kostprijs van de werken. Die collega moest volgens de rechter dan ook een vergoeding aan zijn vennootschap betalen gelijk aan de meerwaarde die een gevolg is van de werken (en dus niet de werkelijke kostprijs van de werken). Het voordeel waarop hij belast kan worden, is dan ook gelijk aan die meerwaarde min de (niet-vergoedingsplichtige) verbeteringswerken én de aan zijn vennootschap betaalde vergoeding.
Bepaal uw profiel om dit en vele andere adviezen te ontgrendelen.