VASTGOED - ONROERENDE LEASING - 05.07.2021

Is het onroerende leasing of een gewoon opstalcontract?

S. is bestuurder van een BV en verleent daarin in 2013 een opstalrecht van 25 jaar op een villa, voor een eenmalige som van € 780.000. Later wordt een onderhandse bijlage aan de notariële opstalakte opgemaakt. Daarin wordt verduidelijkt dat de overeenkomst niet-opzegbaar is, dat de vergoeding het S. mogelijk maakt om het geïnvesteerde vermogen volledig weer samen te stellen, en dat de BV aan het einde van de overeenkomst een optie heeft tot aankoop. In zijn belastingaangifte geeft S. de vergoeding voor het opstalrecht niet aan, omdat het om een onroerende leasing zou gaan.

Standpunt Administratie

De fiscus is van mening dat het contract niet voldoet aan de voorwaarden voor een onroerende leasing. Hij belast de € 780.000 als een onroerend inkomen tegen het progressieve tarief.

Standpunt rechter

De rechter geeft de fiscus gelijk. Uit de bewoordingen van de notariële akte blijkt onmiskenbaar dat een opstalrecht gevestigd werd ten voordele van de BV en dat de € 780.000 betaald werd ter vergoeding van dit recht. De bijlage kan aan de gevolgen van de akte geen afbreuk doen. In de akte zelf staat uitdrukkelijk gestipuleerd dat de opstalhouder de bestaande en zelf opgerichte gebouwen aan het einde van het contract zal teruggeven aan de opstalgever. Dit spreekt de bewering in de bijlage tegen als zou de opstalhouder aan het einde van het contract de mogelijkheid gehad hebben om de opstallen over te nemen.

Download het arrest van het hof van beroep te Antwerpen van 18.05.2021 van https://www.tipsenadvies.be , Downloadzone, jaargang 27, nr. 18.

Commentaar

Hoe wordt een opstalvergoeding belast? Het volledige bedrag, zonder aftrek van kosten, is belastbaar als onroerend inkomen tegen het progressieve tarief, in het jaar waarin het betaald of toegekend wordt, zelfs als het betrekking heeft op de gehele duur van het recht (art. 10, §1 WIB 92) .

Hoe wordt onroerende leasing belast? De belasting als onroerend inkomen geldt niet als het opstalrecht de basis vormt van een zgn. onroerende leasing, die als een financieringsconstructie beschouwd wordt. De vergoeding die de leasinggever ontvangt, wordt dan grotendeels geacht te dienen om het in het gebouw belegde kapitaal of de verkoopwaarde van het gebouw weer samen te stellen, en voor de rest te bestaan uit interest (art. 19, §1, 2° WIB 92) . Enkel dit laatste gedeelte is belastbaar, als roerend inkomen tegen 30%. Dat scheelt dus wel wat in belastingen…

Welke voorwaarden? Van een onroerende leasing is maar sprake als het gaat om de overdracht van een ‘recht van gebruik’, gebaseerd op een onopzegbare overeenkomst van opstal of erfpacht. De termijn moet het de eigenaar mogelijk maken om het in het gebouw belegde kapitaal of de verkoopwaarde van een bestaand gebouw volledig weer samen te stellen en de rentelast en andere kosten van de verrichting te dekken. Verder moet de gebruiker aan het einde van de overeenkomst van rechtswege eigenaar worden van het gebouw of een aankoopoptie hebben (art. 10, §2 WIB 92) .

Wat onthouden? Bij het sluiten van een onroerende leasing met uw vennootschap moet u reeds in de notariële akte van opstal of erfpacht rekening houden met de fiscale voorwaarden. Nadien nog met een bijlage een opstal- of erfpachtrecht omvormen in een onroerende leasing kan niet.