Wat is de grond waard als uw vennootschap een pand koopt?

Uw vennootschap koopt een gebouw

De aankoopprijs omvat ook de grond. Inderdaad! Koopt uw vennootschap een gebouw voor bv. € 500.000, dan heeft een stuk van dat bedrag betrekking op de grondwaarde.

Grond is echter niet afschrijfbaar. Inderdaad en daarom moet er op de een of andere manier een opsplitsing gemaakt worden van de aankoopprijs van € 500.000 in ‘grond’ en ‘gebouw’. Voor uzelf is het uiteraard interessant om de waarde van de grond zo laag mogelijk te houden en die van het pand zelf zo hoog mogelijk, kwestie van zoveel mogelijk afschrijvingskosten te hebben.

Let op!  De niet-afschrijfbaarheid geldt niet alleen voor de grond zelf, maar ook voor bijkomende kosten, zoals registratierechten en notariskosten, die betrekking hebben op het grondgedeelte.

Tip.  Die bijkomende kosten kan uw vennootschap wel in één keer in aftrek nemen via een zgn. waardevermindering.

Bepaalt u zelf de verdeling grond/gebouw? Kortweg, ja! Er bestaan daarvoor immers geen wettelijke of administratieve voorschriften. U moet dus zelf op redelijke en objectieve wijze bepalen welk deel van de totale aankoopprijs betrekking heeft op het gebouw en op de grond. Stel nu bv. dat u uitkomt op een waarde van € 150.000 voor de grond, zodat het gebouw € 350.000 waard is.

Grondwaarde fiscaal verdedigbaar?

De fiscus is achterdochtig. Precies omdat u zelf een opsplitsing maakt, is uw controleur meestal op zijn hoede. Hij zal er u mogelijk van verdenken dat u het gedeelte voor het gebouw te hoog ingeschat heeft om zo méér te kunnen afschrijven.

Hoe gaat de fiscus te werk? Doorgaans zal uw controleur een ‘hulplijn’ inroepen en aan zijn collega van de registratie (Administratie Opmetingen en Waarderingen) een schatting van de grondwaarde vragen. Aan de hand daarvan zal de fiscus dan een berekening maken. Stel bv. dat de grondprijs volgens de ontvanger van de registratie € 175 per m² is en het perceel 1.200 m² groot is. Dan is de grondwaarde € 210.000 en niet € 150.000. Volgens uw controleur kunt u dan ook maar afschrijven op € 290.000 en niet op € 350.000...

Hoe aankoopprijs opsplitsen?

Discussie met controleur voorkomen. Dat voorkomen beter is dan genezen, geldt ook hier. U wacht het best niet tot de fiscus eventueel zelf tot een schatting overgaat.

Expert die verdeling laten maken. Door aan uw controleur een goed onderbouwde verdeling voor te leggen, vermijdt u vaak verdere vervelende vragen. U laat dus het best een landmeter-expert een schattingsverslag opmaken waarin zowel het grondgedeelte als het gebouw geschat wordt.

Tip.  Het best is om dat vóór de notariële akte te laten doen, bv. tussen de ondertekening van het compromis en de notariële akte. U kunt die schatting meteen ook laten opnemen in de aankoopakte. U staat dan sterker ten aanzien van de fiscus in geval van betwisting.

Let op!  Is de waarde van gebouw en grond samen volgens het schattingsverslag beduidend hoger dan de aankoopprijs, dan lokt u mogelijk een controleschatting uit. Uw vennootschap zal dan eventueel extra registratierechten moeten betalen...