Welk deel van de prijs van een pand slaat op de grond?
De NV G is eigenaar van drie appartementen. Ze bepaalt de waarde van het grondaandeel van de appartementen op 15% van de totale aankoopprijs. De rest van de aankoopprijs schrijft ze af.
Standpunt Administratie
Volgens de fiscus is de waarde die de NV heeft gegeven aan het grondaandeel te laag. Hij verhoogt die voor een appartement naar 40% van de totale waarde en voor de twee andere naar 20%. Hij belast dus 25% en 5% van de toegepaste afschrijvingen als afschrijvingsexcedenten.
Standpunt rechter
De fiscus krijgt gelijk van de rechter. De bewijslast dat afschrijvingen aftrekbaar zijn berust bij G. Die heeft echter de aanschaffingswaarde van het grondaandeel systematisch forfaitair bepaald op 15%, zonder rekening te houden met de daadwerkelijke aanschaffingsprijs van elke individuele aankoop, en zonder haar forfaitaire waarderingsmethode deugdelijk en objectief te verantwoorden. De expertiseverslagen en e-mails die ze voorlegt zijn onvolledig, onregelmatig en eenzijdig. De fiscus onderbouwt zijn waardering weliswaar niet met enige objectieve criteria of vergelijkingspunten. Echter, aangezien hij de toegepaste afschrijvingen grotendeels aanvaardt en de vennootschap niet aantoont of aannemelijk maakt recht te hebben op hogere afschrijvingen – hoewel de bewijslast bij haar ligt – zijn de afschrijvingen aftrekbaar in de mate zoals aanvaard door de fiscus.
Commentaar
Grondgedeelte niet afschrijfbaar. Uw vennootschap moet de aankoopprijs van een pand of appartement splitsen in het deel voor het gebouw en het deel dat op de grond betrekking heeft. Het grondgedeelte kunt u niet afschrijven, omdat grond niet verslijt. Dit gedeelte komt ook niet in aanmerking als herbelegging voor de gespreide taxatie van meerwaarden, aangezien de wederbelegging moet gebeuren in afschrijfbare activa. Fiscaal is het dus in uw belang dat het grondgedeelte zo klein mogelijk is.
Tip 1. De registratierechten of btw op het grondgedeelte kan uw vennootschap niet via afschrijvingen in kosten nemen, maar wel in een keer, met een waardevermindering.
Tip 2. Als uw vennootschap enkel het vruchtgebruik of erfpachtrecht op een onroerend goed verwerft, is de volledige prijs afschrijfbaar, omdat die dan betrekking heeft op een tijdelijk zakelijk recht.
De verdeling bepaalt u zelf, er zijn nl. geen verplichte percentages of waarderingsmethodes. Belangrijk is wel, zoals uit deze zaak blijkt, dat de bewijslast dat de afschrijvingen aftrekbaar zijn bij u ligt. Wanneer u de prijs op forfaitaire wijze verdeelt, maakt u het de fiscus gemakkelijk om uw verdeling te vervangen door een verdeling die hij redelijk acht, en het verschil in aftrekbare kosten te belasten als afschrijvingexcedenten.
Hoe aanpakken? Zorg voor een goede onderbouwing van uw verdeling. Het beste laat u door een landmeterexpert een schattingsverslag opmaken waarin zowel het grondgedeelte, als het gebouw geschat wordt. Indien mogelijk laat u dat het best doen vóór de ondertekening van notariële akte, zodat u de verdeling daarin kunt laten opnemen. Het wordt dan voor de fiscus zo goed als onmogelijk om die verdeling nog te betwisten.
Ga naar uw online artikel en download het arrest van het hof van beroep te Gent 14.11.2023
Bepaal uw profiel om dit en vele andere adviezen te ontgrendelen.