ONROEREND GOED - AFTREKBARE BTW - 08.04.2024

Als particulier een gebouw verkopen met btw?

Verkoop nieuw gebouw

Tot wanneer kan dat en door wie?

Verkoop vastgoed. Dat is, zoals bekend in de regel, onderworpen aan registratierechten en niet aan btw. De verkoop van een gebouw is m.a.w. in principe vrijgesteld van btw (art. 44, §3, 1°, a) W.Btw) .

Tenzij het nieuw is? Inderdaad. Nieuwe gebouwen kunnen desgevallend met btw verkocht worden en dan zijn er uiteraard geen registratierechten op verschuldigd. Soms zal de verkoop van een nieuw gebouw zelfs verplicht onderworpen moeten worden aan btw.

Tot wanneer nieuw? Dat is duidelijk, volgens de Btw wordt een gebouw geacht ‘nieuw’ te zijn tot uiterlijk 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming. Een pand dat dus voor het eerst in gebruik genomen werd in de loop van 2022, blijft dus nieuw t.e.m. 31 december 2024. Elke verkoop t.e.m. 31 december 2024 moet of kan dan gebeuren met toepassing van 21% btw, enkele uitzonderingen niet te na gesproken.

Verplicht met btw of een mogelijkheid? Beide zijn mogelijk. Of het gaat om een verplichting dan wel een optie tot verkoop met btw, hangt nl. af van de hoedanigheid van de verkoper. Is de verkoper een beroepsoprichter zoals een projectontwikkelaar, dan moet het nieuwe gebouw steeds met btw worden verkocht.

Let op! Dat is uiteraard in de veronderstelling dat de beroepsoprichter het pand verkoopt binnen de periode dat het nieuw blijft voor de btw. In zo’n geval heeft hij echter geen keuze en moet hij verkopen met btw.

Verkoop door particulier? Dat kan inderdaad ook. Als iemand anders dan een beroepsverkoper een nieuw gebouw verkoopt, dan kan hij ervoor opteren om dat te verkopen met btw. Hij heeft echter evengoed het recht om te verkopen met registratierechten.

Andere btw-plichtigen ook? Jawel. Een btw-plichtige wiens economische activiteit niet bestaat in de geregelde verkoop van nieuwe gebouwen met voldoening van de btw, kan eveneens opteren voor de verkoop van een nieuw gebouw met btw. Ook hij kan echter opteren voor de registratierechten, net zoals een particulier dus. Het is m.a.w. alleen de beroepsoprichter die verplicht is om te verkopen met btw.

Duidelijk kenbaar maken

Duidelijk opteren! De verkoop van een nieuw gebouw met btw door een toevallige oprichter gebeurt niet automatisch, integendeel zelfs. Er moet nl. expliciet geopteerd worden voor de hoedanigheid van toevallige btw-plichtige.

Koper moet het weten! Dat spreekt voor zich. Een koper moet uiteraard op de hoogte zijn van het feit dat het pand in kwestie wordt verkocht met btw en niet met registratierechten. Dat scheelt immers wel een slok op de borrel. De kennisgeving aan de koper dat er met btw zal worden verkocht moet in principe gebeuren in de eerste akte die tussen de contracterende partijen wordt afgesloten (KB nr. 14, art. 1) .

Kennisgeving aan de Btw niet langer vereist! Tot voor kort diende ook aan het btw-kantoor van de woonplaats van de koper te worden gemeld dat het gebouw met btw (i.p.v. registratierechten) werd verkocht. Deze verklaring moest gebeuren op een zgn. formulier 104/1 dat in tweevoud moest ingediend worden. De kennisgeving aan de Btw via de indiening van dit formulier is evenwel opgeheven met ingang van 1 januari 2024 en is dus niet langer vereist (KB 17.12.2023) .

Btw ontvangen en betalen

Indienen speciale btw-aangifte

Als particuliere verkoper ook? Absoluut. Verkoopt u een nieuw gebouw met btw, dan moet u uiteraard de ontvangen btw, verminderd met de aftrekbare btw, doorstorten aan vadertje staat. U moet daarvoor in drievoud een speciale btw-aangifte 04/5 indienen bij het bevoegde btw-kantoor.

Doe dat tijdig! De speciale btw-aangifte moet ingediend zijn binnen een maand te rekenen vanaf het tijdstip dat de btw opeisbaar is geworden over de volledige maatstaf van heffing (KB nr. 14, art. 2) . Het eventuele saldo moet ook binnen die termijn doorgestort worden aan de schatkist.

Recht op aftrek!

Ook als toevallige btw-plichtige? Absoluut. Verkoopt u de woning met btw, dan kan u ook als toevallige btw-plichtige de btw die u zelf betaald heeft op de aankoopprijs of de oprichtingskosten in aftrek brengen (KB nr. 14, art. 4) . Dat is niet het geval wanneer u de woning zou verkopen met registratierechten.

Welke btw is dan aftrekbaar? Dat is in eerste instantie de btw op eigenlijke oprichtingskosten, maar ook de btw op de uitgaven, die in direct verband staat met de overdracht (bv. factuur makelaar die tussenkomt bij de verkoop van de woning).

Let op 1! De btw op de gemaakte algemene onkosten (bv. aankoop van werktuigen, zoals bv. een boormachine) kunt u dan weer niet recupereren.

Let op 2! De btw op de kosten i.v.m. tuinaanleg en beplantingen is evenmin aftrekbaar.

Tip. De btw betaald op elektrische huishoudapparaten die blijvend geïntegreerd zijn in de keuken is wel aftrekbaar, op voorwaarde dat die toestellen meeverkocht worden met het gebouw, en dat de waarde ervan inbegrepen is in de waarde van het gebouw (Beslissing nr. E.T. 125.655, 13.03.2014) .