BTW-TARIEF - 6% BTW - 08.04.2024

Afbraak en heropbouw: weer wijzigingen sinds 01.01.2024!

Btw regels sinds 1 januari 2024

Alleen nog aannemingen, geen verkopen meer

Het blijft een uitzondering! Dat is niet onbelangrijk om in het achterhoofd te houden. De oprichting van een nieuwe woning is in principe onderworpen aan het normaal btw-tarief van 21%. Dat is gewoon de algemene regel. Het verlaagd tarief van 6% voor afbraak en wederopbouw is dus een uitzondering op die algemene regel, en uitzonderingen worden uiteraard altijd met de nodige restricties bekeken.

Strikte voorwaarden. Sinds 1 januari 2024 geldt het verlaagd btw-tarief inzake afbraak en wederopbouw in principe enkel nog voor aannemingscontracten afgesloten met een particuliere bouwheer. De promotoren die nieuwbouwappartementen konden verkopen tegen 6% btw, vallen sinds begin dit jaar dus uit de boot.

Ook vereist in 2024. De heropgerichte woning moet normaal gesproken de enige en eigen woning zijn van de bouwheer en de bewoonbare oppervlakte mag niet meer zijn dan 200 m².

Uitsluitend aannemingscontracten! Om het verlaagd tarief inzake afbraak en wederopbouw te kunnen toepassen, moet het contract dat wordt afgesloten een aannemingsovereenkomst zijn. De onderliggende prestatie bij een aannemingsovereenkomst is te beschouwen als een dienstprestatie, met name de verbintenis vanwege de aannemer om in opdracht van de bouwheer werken in onroerende staat uit te voeren.

Geen verkoop! Want dan is er geen dienstprestatie. Bij een verkoop op plan is de onderliggende btw-prestatie immers een levering van goederen. Het gaat om de verkoop van een gebouw in zijn toekomstige staat van afwerking met de verbintenis vanwege de verkoper dat hij de oprichting en afwerking zal doen. Deze verkopen komen sinds 1 januari 2024 niet meer in aanmerking voor 6% btw.

Tip. Bij wijze van overgangsregeling kunnen verkopen op plan tijdelijk, nl. voor werkzaamheden gefactureerd of betaald uiterlijk 31 december 2024, toch nog in aanmerking komen voor de toepassing van het verlaagd tarief inzake afbraak en wederopbouw. Vereist is wel dat de omgevingsvergunning werd aangevraagd voor 1 juli 2023.

Voorwaarden voor bouwheer gebleven

Enige woning. De nieuwe woning moet de enige woning zijn van de bouwheer. Er wordt daarbij rekening gehouden met alle gebouwen die geheel of gedeeltelijk gebruikt worden (of daar in elk geval voor zijn bestemd) als woning, en waarvan de bouwheer of de koper geheel of gedeeltelijk eigenaar is of waarop hij andere zakelijke rechten (bv. vruchtgebruik) kan laten gelden.

Eigen woning. Dat is inderdaad ook nog steeds vereist. Dat betekent dat de bouwheer de woning, zodra deze is opgericht en geschikt is voor gebruik, zelf moet bewonen en er ook zijn domicilie moet hebben. De domicilievereiste wordt in principe aangetoond door een inschrijving in het register van de burgerlijke stand.

Maximaal 200 m²? Jawel, die voorwaarde is dus ook gebleven. De bewoonbare oppervlakte van de woning mag maximaal 200 m² bedragen.

Vanaf wanneer en tot wanneer moeten de voorwaarden vervuld zijn?

Datum ingebruikname. Om te beoordelen of aan de voorwaarde van de enige woning (en ook die van de eigen woning en de maximaal bewoonbare oppervlakte van 200 m²) voldaan is, moet men zich plaatsen op het ogenblik van de eerste ingebruikname van de woning. Op dat ogenblik moeten m.a.w. alle andere woningen waarvan men eigenaar is of waarop men zakelijke rechten kan laten gelden, verkocht zijn.

Tip. Hierop bestaat een belangrijke uitzondering voor de woning die men zelf bewoont en waar zijn domicilie is gevestigd. Om die woning te vervreemden heeft men immers tijd tot uiterlijk 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming van de heropgerichte woning.

Hoelang blijven die voorwaarden gelden? De voorwaarden moeten gedurende minstens vijf jaar vervuld blijven. Is dat niet langer het geval, dan zal het genoten btw-voordeel in principe moeten worden teruggestort voor het jaar waarin de wijziging zich voordoet en voor de nog te lopen jaren tot beloop van een vijfde per jaar.

Wat als de heropgerichte woning wordt verhuurd?

Tot voor kort slechts mogelijk in twee specifieke gevallen

Bij verhuur geen 6% btw, tenzij… Inderdaad, in de nieuwe regeling moet het gaan om de eigen woning en dus bijgevolg kan die niet worden verhuurd. Slechts in twee gevallen kon men dan toch nog het verlaagd tarief genieten, in het geval van langdurige verhuur in het kader van het sociaal beleid en bij wijze van overgangsregeling in de 32 stedelijke gebieden.

Langdurige sociale verhuur. Wordt de woning voor minstens 15 jaar verhuurd in het kader van het sociaal beleid, m.a.w. aan of door bemiddeling van een sociaal verhuurkantoor, dan kan het verlaagd tarief worden toegepast voor aannemingscontracten inzake sloop en heropbouw. Ook hier dus geen mogelijkheid voor de verkopen op plan!

Tip. De bouwheer kan in dit geval ook een rechtspersoon zijn.

Overgangsregeling in de 32 steden. Voor gefactureerde of betaalde bedragen m.b.t. aannemingsprojecten van sloop en heropbouw in de zgn. 32 stedelijke gebieden kan het verlaagd tarief van 6% nog worden toegepast, ook al voldoet de heropgerichte woning niet aan de vereisten van enige woning, eigen woning en maximaal bewoonbare oppervlakte van 200 m².

Dat was de oude regeling die verdwenen is? Inderdaad, maar daar zit dus nog een overgangsperiode op. Op basis van die overgangsregeling volstaat het dat de heropgerichte woning hoofdzakelijk gebruikt wordt voor privédoeleinden. Zij kan dus worden verhuurd. Bovendien kan de bouwheer op basis van deze regeling ook een rechtspersoon zijn. Voorwaarde is wel dat de omgevingsvergunning ingediend werd voor 1 januari 2024.

Let op! Vanaf 1 januari 2025 moet ook in de 32 stedelijke gebieden voldaan zijn aan bovengenoemde voorwaarden van enige woning, eigen woning en maximaal bewoonbare oppervlakte van 200 m² opdat het 6%-tarief zou kunnen worden toegepast.

Wat gaat er op dit vlak nu weer wijzigen?

Uitbreiding naar private verhuur? Inderdaad! Op 20 maart 2024 is in de schoot van de federale regering een akkoord getroffen om de toepassing van het verlaagd btw-tarief inzake afbraak en wederopbouw definitief uit te breiden tot de private huur over het gehele grondgebied van België.

Drie voorwaarden wel! Er moet dan wel voldaan zijn aan drie voorwaarden, met name:

• de woning moet een maximaal bewoonbare oppervlakte van 200 m² hebben;
• de huurder dient er zijn hoofdverblijf te hebben;
• de bouwheer moet minstens 15 jaar lang verhuren aan één of opeenvolgende huurders die er hun hoofdverblijfplaats vestigen.

Tip. De bouwheer kan in dit geval ook een rechtspersoon zijn.

Let op! Ook onder deze regeling komen enkel aannemingscontracten in aanmerking voor de toepassing van het verlaagd tarief. De verkoop van dergelijke woningen met het oog op verhuur door de koper/investeerder zijn dus uitgesloten.

Nog niet zeker? Ja, toch wel. Het ontwerp ligt momenteel nog wel ter advies bij de Raad van State, maar het is inmiddels al goedgekeurd in de commissie Financiën.