ONROERENDE INKOMSTEN - 17.01.2005

Scheur uw broek niet

Hoe wordt u belast ?

Privéverhuur. Verhuurt u privé een pand aan een particulier die het uitsluitend privé gebruikt, dan wordt u belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen (KI x 1,3604 voor aanslagjaar 2005) verhoogd met 40 %. Hoeveel huur u ontvangt speelt m.a.w. geen enkele rol.

Beroepsmatige verhuur. Gebruikt uw huurder dit pand voor zijn beroep, dan is de huur echter wel van belang. U wordt dan immers belast op de wer­ke­lijk ontvangen huur verminderd met een kos­ten­forfait van 40 % (met een maximum van het KI x 2/3 x 3,45 voor aanslagjaar 2005).

Interest. Betaalt u nog een lening af, aangegaan om een pand te verwerven, dan worden de betaalde interesten in beide gevallen nog afgetrokken om tot het uiteindelijke belastbaar bedrag te komen (aan de gewone tarieven van de personenbelas­ting of m.a.w. tot 50 % exclusief gemeentebelastingen).

Voorbeeld. U verhuurt een pand met een KI van € 1 500 voor € 7 500 per jaar aan een particulier die het uitsluitend privé gebruikt. U wordt dan belast op 1 500 x 1,3604 x 1,40 = 2 856,84.

Verhuurt u hetzelfde pand aan dezelfde huurprijs echter aan bv. een vennootschap, dan zal u belast worden op € 7 500 - 40 % = 4 500. U houdt m.a.w. (in principe) netto minder over. De vraag is dan ook met hoeveel u de huur moet verhogen om netto toch hetzelfde over te houden.

Hoeveel meer huur vragen ?

Formule. De verhoging van de huur hangt af van de verhouding tussen de huur en het KI. In de tabel ziet u aan de hand van een voorbeeld voor een KI van € 1 500 met welk percentage u de huur moet verhogen (in de veronderstelling dat u aan een tarief van 50 % belast wordt).

Let op ! Deze percentages blijven hetzelfde voor om het even welk KI en ongeacht of u interesten betaalde (tenzij het belastbaar inkomen nul is door de aftrek van de interesten), maar ze wijzigen licht als u aan een ander tarief belast wordt.

Voorbeeld

Privé. In ons voorbeeld wordt u dus belast op € 2 856,84 zodat u € 1 428,42 (aan 50 %) be­las­tingen moet betalen. Netto houdt u dan € 6 071,58 (7 500 - 1 428,42) over.

Beroepsmatig. De verhouding van de oorspronkelijke huur (7 500) t.o.v. het KI (1 500) is in dit geval 5 zodat u de huur met 16 % moet verhogen of m.a.w. tot € 8 700 (zie tabel). U wordt dan belast op € 5 250 (8 700 - 3 450 kosten, beperkt tot KI x 2/3 x 3,45) zodat u nu € 2 625 belastingen moet betalen (50 %). Dit betekent dat u netto € 6 075 (8 700 - 2 625) overhoudt, wat op enkele afron­dingsverschillen na hetzelfde is als bij een privéverhuur.

Praktisch. Doe zélf de test. Ga na met hoeveel u de huur exact moet verhogen in uw specifieke situatie. Gebruik hiervoor onze rekenmodule die u gratis terugvindt op http://belastingen.indicator.beondercodeBT11.06.04.