Biedt de ‘uitbreng’ een oplossing?

Het pand overkopen van uw vennootschap? Dat doet u wellicht beter niet, want dat is fiscaal gezien een dure grap. U betaalt dan immers 10% (in Vlaanderen) of 12,5% (in Wallonië en Brussel) registratierechten op de prijs van het pand (of op de marktwaarde daarvan als die hoger is dan de prijs die u betaalt). Bovendien betaalt uw vennootschap in principe ook 33,99% belastingen op de zgn. meerwaarde op het pand (dus op het verschil tussen de boekwaarde en de verkoopwaarde). Is het pand volledig afgeschreven en staat het voor € 0 in de boeken en heeft het een verkoopwaarde van bv. € 450.000, dan betaalt uw vennootschap daarop dus € 152.955 belastingen en u betaalt ook nog eens € 45.000 (in Vlaanderen) of € 56.250 (Wallonië en Brussel) aan registratie­rechten.

Een ‘uitbreng’ als oplossing? Zit het pand in een BVBA, een vennootschap onder firma (VOF) of een gewone commanditaire vennootschap (Comm.V), dan kunt u het pand op een fiscaalvriendelijke manier naar u privé halen ofwel via een kapitaalvermindering, ofwel via een volledige vereffening van de vennootschap. Het pand wordt dan nl. ‘toebedeeld’ aan de aandeelhouders (aan uzelf dus). Dit is dus in feite het omgekeerde van een ‘inbreng’ van kapitaal in uw vennoot­schap. Het voordeel van een dergelijke ‘uitbreng’ is dat de registratierechten beperkt blijven tot 1% of in bepaalde gevallen zelfs tot slechts € 25 (bij een eenpersoons-BVBA). Heeft u bv. een NV, dan kunt u die wel eerst omvormen naar bv. een BVBA om zo toch onder deze voordelige regeling te vallen. U wacht dan wel het best even (minstens één jaar) vooraleer u het pand uit die BVBA haalt zodat de fiscus u niet kan betichten van ‘simulatie’ en u toch verplicht om de volle pot aan registratierechten te betalen.

Voorwaarden voor een fiscaalvriendelijke ‘uitbreng’? Om de registratierechten van 1% te kunnen genieten, is het vereist dat u het pand dat u ‘uitbrengt’ destijds ook ingebracht heeft in de vennootschap of dat u vennoot was toen de vennootschap het pand aangekocht heeft tegen betaling van 10% of 12,5% registratie­rechten. Ook als u de aandelen van de vennootschap in volle eigendom geërfd heeft, kunt u dit voordeeltarief genieten. Werd het pand echter door uw vennootschap gebouwd (of gekocht) met BTW, dan kan het dus niet.

Is het haalbaar? Vaak niet, want dan moet u ofwel uw (patrimonium-)vennoot­schap ontbinden en vereffenen (en dat is misschien niet uw bedoeling), ofwel moet uw vennootschap beschikken over een kapitaal dat even groot is als de waarde van het pand (in ons voorbeeld € 450.000), wat ook lang niet bij alle vennootschappen het geval is… Heeft uw vennootschap voldoende reserves opgebouwd, dan kunnen die eventueel wel omgezet worden in kapitaal zodat u deze techniek toch kunt toepassen, maar dan betaalt u ook 10% belastingen (een zgn. liquidatiebonus) op het deel van die omgezette reserves dat uitgekeerd wordt door het pand naar u privé te halen. Daarmee komt u dus niet echt veel vooruit… De vennootschapsbelasting van in principe 33,99% moet overigens ook bij een ‘uitbreng’ nog steeds betaald worden. Die kosten kunt u m.a.w. zo niet ver­mijden.

De ‘uitbreng’ van de blote eigendom als alternatief? In dat geval haalt u in plaats van de volle eigendom enkel de blote eigendom van het pand naar u privé, terwijl de vennootschap het vruchtgebruik behoudt voor bv. 20 jaar. Voor de registratierechten verandert er in dat geval niets (die 1% wordt sowieso be­­rekend op de waarde van de volle eigendom), maar uw vennootschap zal wel veel minder vennootschapsbelasting moeten betalen. Wordt de waarde van de blote eigendom op bv. 20% van de waarde van de volle eigendom geschat, dan wordt uw vennootschap ook slechts op 20% van de waarde van het pand belast. Bovendien is de kans ook groter dat uw vennootschap dan wél over voldoende kapitaal beschikt om de uitbreng te doen (in ons voorbeeld volstaat dan € 90.000, nl. 20% van € 450.000).