Hoe optreden bij waterschade in een appartement?

Waterschade in een appartement...

Dringend optreden... Er is waterschade in een appartement door een lek dat dringend hersteld moet worden. De mede-eigenaar verwacht dat u als syndicus dat oplost. In zo’n geval zorgt u er het best voor dat u uw boekje niet te buiten gaat.

Rechter kan nadien moeilijk doen! Gaat u daar als syndicus te ver in, dan riskeert u immers dat de rechter nadien oordeelt dat u niet bevoegd was om op te treden. Recentelijk wees de rechter (vrederechter Etterbeek, 02.05.2013) een vordering van de vereniging van mede-eigenaars (VME) om die reden af. De VME vorderde immers een schadevergoeding van de mede-eigenaar van een appartement dat waterschade veroorzaakt had in een ander appartement. Het ging volgens de rechter om een puur privégeschil tussen mede-eigenaars, waarin de VME niet mocht tussenkomen.

Hoe gaat u daar het best mee om?

Aangifte doen bij de blokpolis. U geeft als syndicus het best ieder schadegeval door aan de verzekeraar van het gebouw, de zgn. blokpolis. Daarmee doet u alvast niets verkeerd. Is het schadegeval gedekt door de blokpolis, dan moet de verzekeraar de leiding nemen om de oorzaak van de vochtinfiltratie op te sporen, ervoor te zorgen dat die hersteld raakt en dat de schade vergoed wordt.

Probleem ligt bij gemeenschappelijke delen? Dat is bv. het geval wanneer er water via het dak binnensijpelt. In dat geval kijkt u als syndicus het best na of het gebrek in de gemeenschappelijke delen onder de garantie van de aannemer of bouwpromotor ressorteert. Zij zijn immers gedurende tien jaar na de oplevering van het gebouw aansprakelijk voor ernstige gebreken (de zgn. tienjarige aansprakelijkheid), maar eveneens voor lichte verborgen gebreken, zoals lokale lekkage aan het dak.

Tip. Stel als syndicus de aannemer in gebreke. Als hij niet in actie schiet, stelt u een gerechtelijke procedure tegen hem in.

En in een ouder appartementsgebouw? Gaat het om een ouder gebouw, dan kunt u die tienjarige aansprakelijkheid niet inroepen en moet de VME zelf instaan voor de herstelling als de oorzaak in de gemene delen ligt.

Zo snel mogelijk machtiging nodig! U mag als syndicus bewarende maatregelen nemen om het waterlek meteen te herstellen. De wet van 2 juni 2010 voorziet dat u als syndicus ook zelf dringende vorderingen kunt instellen namens de VME, bv. om de aannemer te dagvaarden.

Let op! De voorwaarde is echter wel dat deze beslissing zo snel mogelijk bekrachtigd wordt door de algemene vergadering (art. 577-9, 1°). Zorg ervoor dat die bekrachtiging er officieel komt, anders riskeert u dat de vordering niet geldig is.

Ook schadevergoeding voor mede-eigenaar? U bent als syndicus niet bevoegd om die te vragen. De VME kan dus nooit een vordering instellen m.b.t. de schade in een appartement, ook niet als de oorzaak in de gemeenschappelijke delen ligt. Dit moet de betrokken mede-eigenaar zelf doen.

Tip. Op momenten waarop u toch ook optreedt namens deze mede-eigenaars, bv. om een gezamenlijke advocaat, aannemer of deskundige aan te stellen, vraagt u hiervoor het best vooraf een mandaat aan de betrokken mede-eigenaars.