OPSTALRECHT - 11.05.2015

Uw vennootschap bouwt op uw grond?

Recht van opstal

Natrekking

Zomaar uw vennootschap laten bouwen op uw grond is geen goed idee. Door het ‘recht van natrekking’ wordt u als grondeigenaar immers eigenaar van dat gebouw. Als u uw vennootschap niet vergoedt, zal u als zaakvoerder of bestuurder belast worden op een voordeel in natura. De rechtspraak (Gent, 18.03.1999; Antwerpen, 28.11.1994 en 17.12.2013) aanvaardt wel dat er privé geen belastbaar voordeel ontstaat als uit de feitelijke omstandigheden (lening, bouwvergunning, facturen op naam van uw vennootschap, opname actief in de jaarrekening) een eenzijdige verzaking aan de natrekking blijkt. U kunt de stilzwijgende verzaking ook bevestigen in een notariële akte tegen € 50 vast recht (parl. vr. nr. 326, Creyf, 09.05.2000) , maar vooraf plannen blijft toch beter.

Grond verkopen of inbrengen?

Om de belasting op een voordeel in natura te vermijden, kunt u de grond verkopen aan of inbrengen in uw vennootschap. Bij een latere verkoop of stopzetting zal uw vennootschap dan wel belast worden op de meerwaarde. Als u de grond verkoopt, zal uw vennootschap ook het verkooprecht van 10% of 12% moeten ophoesten.

Als u de grond inbrengt, is er enkel een algemeen vast recht van € 50 verschuldigd (voor onroerende goederen die niet bestemd zijn voor bewoning). In ruil voor die inbreng krijgt u bijkomende aandelen in uw vennootschap. Aangezien het fiscaal gestort kapitaal door die inbreng hoger ligt, kunnen kmo’s daarna, met behoud van het verlaagd tarief, een hoger dividend uitkeren (max. 13% van het fiscaal gestort kapitaal). Houd er wel rekening mee dat enkel het kapitaal dat gevormd wordt door een inbreng in geld in aanmerking komt voor de verlaagde rv van 15% op dividenden.

Recht van opstal

Een recht van opstal is een zakelijk recht om te bouwen op andermans grond. Door uw vennootschap een recht van opstal te verlenen, kunt u het geld van die vennootschap (zonder rv op dividenden) rechtstreeks aanwenden om te bouwen. Uw vennootschap mag op die bouwwerken ook afschrijven. Op het einde van de opstal (max. 50 jaar) gaan de gebouwen automatisch over naar de grondeigenaar. Die moet een vergoeding betalen gelijk aan de waarde van de opstallen. Wat op dat moment de waarde is van de bakstenen en de constructie, is zeer de vraag. U laat die waarde het best vaststellen door een erkend schatter.

Voordeel van een opstal is wel dat u de belasting op de meerwaarde (bij verkoop of liquidatie) grotendeels buitenspel zet omdat de meerwaarde hoofdzakelijk op de grond drukt en die is privé-eigendom.

Uw vennootschap is niet verplicht om u te vergoeden voor dat opstalrecht. Doet zij dat toch, dan is de vergoeding bij u als onroerend inkomen (tegen progressieve tarieven) belastbaar. Uw vennootschap betaalt op de opstalvergoeding dan 2% registratierecht.

Grond al bebouwd?

Het gebeurt wel vaker dat er zich al een gebouw (bv. een gezinswoning) bevindt op de grond waarop u met uw vennootschap bv. een kantoorgebouw wilt oprichten. Betekent dat dan dat de opstalhouder (uw vennootschap) ook eigenaar wordt van die woning en dus het verkooprecht moet betalen? De Rulingcommissie heeft al meermaals bevestigd (bv. voorafgaande beslissing nr. 2014.411, 18.11.2014) dat de vennootschap geen verkooprecht moet betalen als zij de waarde van het gebouw niet vergoedt en de beperkte eigendomsrechten respecteert of anders gezegd: u het gebouw in dezelfde staat teruggeeft op het einde van het opstalrecht. In de opstalakte moet u wel een verklaring ‘pro fisco’ opnemen die uitdrukkelijk bepaalt dat de volle eigendom van het gebouw niet overgedragen wordt.

Einde opstalrecht

Voordeel in natura

Als de grondeigenaar bij het einde van het opstalrecht geen normale vergoeding betaalt voor de bouwwerken, dan wordt hij belast op een voordeel in natura. Als u dan al enige tijd geen zaakvoerder of bestuurder meer bent, dan kan de fiscus enkel de vennootschap belasten op een abnormaal of goedgunstig voordeel.

Verkopen: meerwaardebelasting?

Als u een gebouw binnen de vijf jaar na de verkrijging ‘onder bezwarende titel’ opnieuw verkoopt, dan wordt u in de regel belast op de (gecorrigeerde) meerwaarde tegen 16,5% (plus gemeentebelasting). Als u echter eigenaar van het gebouw wordt doordat het opstalrecht van uw vennootschap eindigt, dan is dat geen ‘verkrijging onder bezwarende titel’ (parl. vr. nr. 1044, 19.09.1997 en Comm. IB. 90/44) waardoor de ‘snelle meerwaarde’ die u bij de verkoop van het pand later eventueel realiseert in principe niet belastbaar is.

Inbreng grond

Als u de bebouwde grond achteraf inbrengt in uw vennootschap, wordt zij ook eigenaar van de grond zodat u op het einde van de rit geen gratis pand meer krijgt en dus ook niet meer belast wordt. De minister heeft recentelijk (parl. vr. nr. 253, Uyttersprot, 07.03.2013) uitdrukkelijk bevestigd dat ook de inbreng van een grond waarop een gebouw staat dat door de vennootschap-opstalhouder gebouwd werd, vrijgesteld is van registratierechten. Er is dus enkel een vast recht van € 50 verschuldigd. Zo’n inbreng kan zinvol zijn als u uw bedrijf wilt verkopen aan een koper die ook geïnteresseerd is in het gebouw of als u de vennootschap na de stopzetting van uw activiteit als een patrimoniumvennootschap wilt behouden.

Patrimoniumvennootschap

Als alternatief kunt u de grond inbrengen in een patrimoniumvennootschap en het gebouw nadien vanuit die vennootschap verder verhuren. Omwille van de lage schenkbelasting (3% of 3,3%) op roerende goederen kan dat interessant zijn voor uw successieplanning. In het verleden probeerde de fiscus de gratis verkrijging van een gebouw bij het einde van een opstalrecht bij een vennootschap te belasten als een ‘onderschatting van het actief’. Zowel de Belgische rechter (Brussel, 29.10.2008) als het Europees Hof van Justitie (HvJ, 03.10.2013, C-322/12) hebben de fiscus echter teruggefloten door te bevestigen dat een actief bij de verkrijger geboekt moet worden tegen de aanschaffingswaarde en die is in dit geval gelijk aan € 0.

Liquidatie

Volgens de rechter (Antwerpen, 08.10.2013) eindigt het opstalrecht niet door de vereffening van de vennootschap. Aangezien het opstalrecht in handen komt van de aandeelhouders, maakt het dus deel uit van de liquidatiebonus. Dat is natuurlijk nog altijd goedkoper dan privé belast worden op een voordeel in natura.