Een privévoordeel wegens overwaardering vruchtgebruik?

Wat was er gebeurd?

Gesplitste aankoop. Een BV(BA) had het vruchtgebruik gekocht van twee nieuwbouwappartementen en haar zaakvoerder de blote eigendom daarvan. In de aankoopakte wordt de prijs van het vruchtgebruik (inclusief btw en notariskosten) bepaald op € 418.0000, gebaseerd op een huurwaarde van € 2.250 per maand.

Fiscus belast VAA. Volgens de fiscus is het vruchtgebruik overgewaardeerd. Op basis van 14 vergelijkingspunten in dezelfde straat raamt hij de maandelijkse huurwaarde van de appartementen op maar € 1.300 en komt hij tot een vruchtgebruikwaarde van € 215.000. Het verschil van € 203.000 belast hij als een VAA bij de zaakvoerder.

Wat beslist de rechter? De rechter vernietigt de aanslag. De fiscus heeft zijn waardering van het vruchtgebruik immers gebaseerd op een verkeerde huurwaarde. De vergelijkingspunten zijn allemaal woningen, maar die zijn niet relevant voor de bepaling van de huurwaarde in dit geval. De appartementen waarvan de BV(BA) het vruchtgebruik gekocht heeft, waren nl. al van in het begin bestemd om door de BV(BA) als kantoorgebouw gebruikt te worden. Dat blijkt uit het schattingsverslag dat voor de aankoop van het pand opgesteld werd, en na de aankoop werden de appartementen effectief als kantoorruimtes vergund en gebruikt.

Wat van onthouden?

Fiscale risico’s van vruchtgebruik. Wanneer u samen met een vennootschap waarvan u bedrijfsleider bent een pand gesplitst aankoopt, is de kans groot dat de fiscus moeilijk zal doen. De manier waarop en zijn kans op succes verschilt volgens het gebruik van het pand.

Privé gebruikt pand. Wanneer u gratis woont in het pand is de standaardreactie van de fiscus om de aftrek van de afschrijvingen en de andere kosten van het vruchtgebruik in vraag te stellen. Het is dan aan u om te bewijzen dat uw vennootschap die kosten draagt om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden (art. 49 WIB 92) . De meeste rechtspraak van de laatste jaren is helaas streng en vaak wordt de aftrek niet aanvaard.

Beroepsmatig gebruikt pand. Gaat het om een pand dat uw vennootschap als beroepsruimte gebruikt, dan stelt de fiscus de kostenaftrek doorgaans niet in vraag, maar richt hij eventueel wel zijn pijlen op de waardering. Een overwaardering tracht hij dan te belasten als een VAA bij de bedrijfsleider. Een belangrijk verschil in uw voordeel met de verwerping van de kosten is dat de bewijslast van het VAA bij de fiscus ligt. Hij moet dus aantonen dat uw waardering niet correct is én zelf met een alternatieve waardering komen. Is uw eigen waardering objectief en onderbouwd, liefst op basis van een waarderingsverslag van een onafhankelijke deskundige, dan zal hij bot vangen.

Let op! Dient u uw belastingaangifte te laat in, dan wordt u van ambtswege belast. De bewijslast wordt dan omgekeerd. Het is dan aan u om aan te tonen dat de waardering van de fiscus verkeerd is.

Tip. Dat zoals in deze zaak de zgn. vergelijkingspunten van de fiscus niet of onvoldoende vergelijkbaar zijn met het pand in vruchtgebruik is wel vaker het zwakke punt in de waardering van de fiscus (Antwerpen, 14.11.2017) .