Vastgoed verkopen: wat is inbegrepen?

Onroerend? Om te weten wat in de koopprijs van een gebouw is begrepen, wordt er een onderscheid gemaakt tussen roerende en onroerende zaken. Wat onroerend is, is in de koop begrepen. Roerende goederen zijn daarentegen niet inbegrepen. De verkoper kan dus alle roerende goederen meenemen, de onroerende goederen moet hij bij zijn vertrek achterlaten omdat ze aan de koper toekomen. Onroerend zijn bijvoorbeeld de inbouwtoestellen in de keuken, de verwarmingsketel alsook de inbouwspots in de woning. Hetzelfde geldt bijvoorbeeld voor bomen en planten die in de volle grond in de tuin staan en veelal ook voor de zonnepanelen die aan de woning aangebracht werden. Roerend zijn bijvoorbeeld de meubels die zich in de woning bevinden, net als de losstaande keukentoestellen, de verlichtingsarmaturen die niet echt verankerd zijn in het gebouw, alsook de gordijnen en de planten in de tuin die in een pot staan en niet in de grond zitten.

Andere afspraken? Deze regeling is niet van openbare orde of van dwingend recht. De koper en de verkoper kunnen dus perfect andere afspraken maken. Zo kunnen ze overeenkomen dat de verkoper ook bepaalde onroerende zaken mag meenemen, zoals bepaalde inbouwtoestellen in de keuken. In de praktijk zal een dergelijke afspraak evenwel maar zelden voorkomen. Wat wel vaak gebeurt is dat de verkoper ook een aantal roerende goederen mee overdraagt, zoals de verlichting en/of de gordijnen, bepaalde meubels of andere roerende goederen zoals een jacuzzi in de tuin.

Aparte overeenkomst? De verkoop van deze roerende goederen kunt u in de eerste plaats regelen in een aparte verkoopovereenkomst. Neem daarin op welke goederen precies verkocht worden en tegen welke prijs dat gebeurt. Op die manier vermijdt u later discussies. Een dergelijke overeenkomst moet niet geregistreerd worden. Sluit u een apart contract, dan is het wel belangrijk om de verkoop van de roerende goederen te koppelen aan de verkoop van het onroerend goed en te bepalen dat de verkoop van de roerende goederen enkel doorgaat als ook de koop van het onroerend goed doorgang vindt. Het is daarnaast ook mogelijk om de verkoop van de roerende goederen op te nemen in de verkoopovereenkomst van het onroerend goed zelf. Zorg er dan wel voor dat een aparte prijs vermeld wordt waartegen deze goederen verkocht worden en neem ook een gedetailleerde lijst op van de roerende goederen die mee overgedragen worden. Voeg eventueel foto’s toe.

Fiscaal. Bij de verkoop van onroerende goederen is de koper verkooprechten/registratierechten verschuldigd. Bij de verkoop van roerende goederen is dat niet het geval. Vandaar dat het belangrijk is om een aparte prijs voorop te stellen voor de roerende goederen die mee verkocht worden. De koper moet daarop immers geen registratierechten/verkooprechten betalen. De prijs voor de roerende goederen op vraag van de koper te hoog inschatten, om zo registratierechten uit te sparen, is niet zonder gevaar. De fiscus kan dan een tekortschatting inroepen, waardoor u geconfronteerd wordt met bijkomende registratierechten en eventueel ook met een boete. Door de roerende goederen die mee verkocht worden duidelijk op te lijsten en voor de roerende goederen een realistische prijs voorop te stellen, kunt u dit risico beperken.

Discussies. Neemt de verkoper ten onrechte ook onroerende zaken mee, dan hoeft u dat als koper niet te aanvaarden. U kunt dan stellen dat de verkoper tekortkomt aan zijn leveringsplicht. U kunt dan eisen dat hij de onroerende goederen terugbrengt of een schadevergoeding betaalt, of eventueel zelfs de ontbinding, met een schadevergoeding, van de koopovereenkomst vorderen. Omdat u dan de bewijsplicht heeft, is het raadzaam om altijd de verkoopspubliciteit met betrekking tot het pand bij te houden. Allicht staan er daarin foto’s die de toestand van de woning aantonen, zoals ze was toen u het pand kocht. U kunt bij de bezichtiging ook foto’s nemen van het pand. Vraag om een plaatsbeschrijving op te maken, wanneer u twijfelt aan de goede trouw van de verkoper. Spreek ook vlak vóór het verlijden van de notariële akte af met de verkoper om de meterstanden op te nemen en de staat van het onroerend goed opnieuw te bekijken. Blijken er dan zaken verdwenen te zijn, dan kunt u het probleem ter sprake brengen bij de notaris.