Welke kosten kunt u doorrekenen aan uw huurder?

Gemene delen. Als u een appartement verhuurt, dan bezorgt de syndicus u jaarlijks een afrekening van de kosten verbonden aan de gemene delen van het gebouw, zoals de kosten van nutsvoorzieningen en het poetsen van de gemene delen, het onderhoud van de lift, de kosten van de syndicus, ... In het Vlaams gewest bestaat er een lijst die bepaalt welke kosten u kunt doorrekenen aan uw huurder. U vindt deze lijst terug op de website https://www.woninghuur.vlaanderen/ . Het gaat daarbij om de kosten van elektriciteit, gas, water (zowel voor de privé- als voor de gemene delen), de kosten van het onderhoud van en de kleine herstellingen aan de gemene delen. De kosten van de syndicus moet u als verhuurder voor 66% dragen en de huurder voor 34%, terwijl u de kosten van het periodieke onderhoud van de lift voor 50% kunt doorrekenen aan uw huurder. Deze lijst is enkel van toepassing voor huurcontracten die vanaf 1 januari 2019 aangegaan werden. In Brussel en Wallonië bestaat een dergelijke regeling niet. Daar kunt u dus wel nog afspraken maken in het huurcontract. Hetzelfde geldt voor huurcontracten in Vlaanderen aangegaan vóór 1 januari 2019. Ook dan mag u echter enkel de werkelijke kosten doorrekenen. U mag ook niet overdrijven met wat u allemaal aanrekent. Zo werd bv. al aanvaard dat u dan maximaal 50% van de kosten van de syndicus ten laste kunt leggen van de huurder.

Andere kosten. U kunt aan uw huurder de kosten doorrekenen van de door hem gebruikte nutsvoorzieningen, als u die kosten zelf voorschiet. De onroerende voorheffing die u voor uw woning of appartement betaalt, kunt u daarentegen niet ten laste van de huurder leggen. Hetzelfde geldt voor de bemiddelingskosten die u heeft doordat u een vastgoedmakelaar betaalt om uw onroerend goed opnieuw te huur te stellen. Kosten van onderhoud en herstellingen die u doet aan het pand kunt u ook niet zomaar doorrekenen aan de huurder. Om te weten wie deze herstellings- en onderhoudskosten moet betalen, moet u in eerste instantie kijken in de wettelijke lijsten die voor de drie gewesten zijn opgemaakt en waarin staat welke herstellingen en kosten een huurder en verhuurder moeten uitvoeren. Wat betreft het Vlaams gewest vindt u deze terug op de website https://www.woninghuur.vlaanderen/ . De Brusselse lijst kunt u raadplegen op de website https://huisvesting.brussels/ . Voor wat betreft het Waals gewest vindt u de lijst terug op de website http://lampspw.wallonie.be/dgo4/site_logement/bail/theme/11 . De Waalse en Brusselse lijsten zijn van toepassing voor alle huurcontracten die in die regio’s gesloten werden. De Vlaamse lijst geldt enkel voor contracten die aangegaan werden sinds 1 januari 2019. Voor oudere huurovereenkomsten geldt de lijst strikt genomen niet, maar ze kan wel een inspiratiebron vormen voor de rechtbank in geval van een discussie.

Andere afspraken? U kunt in het huurcontract niet zomaar afwijken van de verdeling die in deze lijsten staat. De regels rond huurherstellingen en het onderhoud van het gehuurde pand (en de uitwerking daarvan in de lijsten die de wetgevers in Vlaanderen, Wallonië en Brussel opstelden) zijn nu eenmaal bindend. Wijkt u als verhuurder toch in uw voordeel af van deze regels, dan zal deze afwijking niet geldig zijn en gelden alsnog de wettelijke regels. In Vlaanderen kunt u wel afwijken van de regels in het voordeel van de huurder. De onroerende voorheffing en kosten van bemiddeling kunt u in het huurcontract sowieso nooit ten laste leggen van de huurder.

Forfait. U zou ook kunnen werken met een kostenforfait. Uw huurder betaalt dan een vast bedrag per maand. U moet dan geen jaarlijkse afrekening meer maken. U moet aan uw huurder in dat geval ook de werkelijke kosten niet bewijzen. U kunt in het huurcontract meteen aangeven welk bedrag er als maandelijkse kosten boven op de huurprijs door de huurder betaald moet worden. U kunt het forfait wel niet zomaar eenzijdig verhogen tijdens de looptijd van de huur, ook niet als de werkelijke kosten die tegenover het forfait staan sterk gestegen zijn. U kunt wel in onderling akkoord met de huurder een hoger forfait afspreken. U kunt in het huurcontract ook bepalen dat het forfait gekoppeld is aan de index, zodat u het jaarlijks (samen met de huurprijs) kunt aanpassen. Weet wel dat werken met een forfait nooit definitief is. Iedere partij kan te allen tijde aan de rechter de herziening van de forfaitaire kosten en lasten vragen of de omzetting ervan in werkelijke kosten en lasten. Bij zijn beslissing houdt de rechter dan rekening met de ontwikkeling van de werkelijke uitgaven. Tevens bepaalt de rechter vanaf wanneer de herziening uitwerking krijgt.