Uw volgende stap

Vastgoed verhuren aan vennootschap en optimalisatie huur in 2024

[Rekentool]

Hoeveel fiscaal optimale huur uit uw vennootschap in 2024?

Verhuren aan uw vennootschap

Fiscale herkwalificatiegrens. De huur die u ontvangt van uw vennootschap wordt bij u privé niet meer belast als een onroerend inkomen, maar wel als een loon in de mate waarin u meer ontvangt dan het kadastraal inkomen (ki) × de revalorisatiecoëfficiënt × 5/3 (art. 32, lid 2, 3° WIB 92) . Voor 2024 (aanslagjaar 2025) bedraagt die revalorisatiecoëfficiënt 5,46.

Voorbeeld. Stel dat uw woning een niet-geïndexeerd ki van € 2.000 heeft. Vertegenwoordigt uw bureauruimte 15% van uw woning, dan kunt u uw vennootschap fiscaal maximaal € 2.730 (€ 2.000 × 15% × 5,46 × 5/3) huur vragen per jaar. Zolang u niet meer huur vraagt dan de herkwalificatiegrens, wordt de nettohuur belast als een onroerend inkomen. Vraagt u echter meer huur dan de herkwalificatiegrens (het ki × 5/3 × 5,46), dan wordt het ‘teveel’ belast als loon en moet u er ook sociale bijdragen op betalen.

Privé belast als onroerend inkomen of loon?

Hoe belast? U wordt privé belast op de netto- huurinkomsten (art. 7, §1, 2° c WIB 92) , dat is de brutohuur + huurvoordelen - een kostenforfait van 40%, of, als dat lager is, 2/3 van het zgn. gerevaloriseerde ki. U heeft voor alle duidelijkheid niet de keuze, het is het laagste van beide bedragen dat telt.

Concreet. In ons voorbeeld bedraagt het kostenforfait € 1.092 (nl. 40% van € 2.730, of € 2.000 × 15% × 5,46 × 2/3). U zal dus belast worden op € 1.638 (= € 2.730 - € 1.092). Veronderstellen we dat dit onroerend inkomen belast wordt tegen 53,5% (50% + 7% gemeentelijke opcentiemen), dan betaalt u daarop € 876,33 belastingen, maar geen sociale bijdragen. De effectieve belastingdruk bedraagt dus amper 32,1% (€ 876,33 / € 2.730).

Wat als u meer huur vraagt? Stel dat u € 5.000 vraagt, dan wordt u ook belast op een bezoldiging. Van de huur boven de herkwalificatiegrens, € 2.270 (€ 5.000 - € 2.730), zijn in principe slechts 3% forfaitaire beroepskosten aftrekbaar, zodat € 2.201,90 belastbaar is als loon. Rekenen we voor belastingen en sociale bijdragen samen 60%, dan betaalt u nog € 1.321,14, dus in het totaal kost de huur u nu € 2.197,47 (= € 876,33 + € 1.321,14) aan belastingen.

Uw partner als fiscaal toetje. Zijn u en uw partner, die geen bestuurder is, elk voor 50% eigenaar van het gebouw, dan kunt u er meer fiscaal voordeel uithalen, aangezien 50% van de huur dan niet in aanmerking komt voor de huurherkwalificatie. U ontvangt dan een brutohuur van € 2.500, waarop de belasting slechts € 1.098,74 (€ 2.197,47 × 50%) bedraagt. Voor uw partner is de volledige € 2.500 een inkomen uit onroerende verhuur. Daarvan zijn nog € 546 (€ 2.000 × 50% × 15% × 5,46 × 2/3) kosten aftrekbaar. Haar belastbaar inkomen is dus gelijk aan € 1.954. Zij betaalt daarop € 1.045,39 (53,5%) belastingen. Alles samen bedragen de belastingen dus € 2.144,13 (= € 1.098,74 + € 1.045,39), wat meer is dan wanneer u geen huur moet herkwalificeren, maar minder dan wanneer u alleen eigenaar bent. Als u echter tegelijkertijd uw loon met het bedrag van het geherkwalificeerde deel van ‘uw’ huur vermindert, dalen de fiscale kosten naar € 1.483,56 (= € 438,17 + € 1.045,39).

Ga naar uw online artikel en download onze rekentool.