Aangifte: hoe vastgoed waarderen?

ABS. U moet de kosteloze bindende schatting vóór het einde van de aangiftetermijn aanvragen. U moet de aangifte daarna binnen de aangiftetermijn indienen, hoewel u de schatting pas later verkrijgt. U neemt het onroerend goed dan op in de aangifte en bij de raming vermeldt u gewoon ABS. De Belastingdienst zal dan automatisch zijn schatting toepassen. Als u het pand later tegen een hogere prijs verkoopt, dan loopt u geen enkel risico: de Vlabel-schatting blijft behouden.

Verloop. De medewerkers van Vlabel belast met deze schattingen zullen in de mate van het mogelijke de te schatten onroerende goederen bezoeken en aan de hand van een schattingstool met een zelflerend algoritme tot een waardering komen. Die waardering bindt zowel Vlabel als de belastingplichtige. De eerste ervaringen met de ABS geven alvast aan dat de schattingen van Vlabel redelijk zijn, maar het blijft afwachten welke evoluties deze waarderingen nog zullen ondergaan. Als u zelf de schatting toch te hoog vindt, dan kunt u na de ontvangst van het aanslagbiljet nog altijd een gemotiveerd bezwaarschrift indienen.

Erkende expert-schatter. Daarnaast kunt u het onroerend goed laten schatten door een expert-schatter die voorkomt op een lijst van erkende expert-schatters (art. 3.3.1.0.9/1 VCF) . Zo’n schatting kost ongeveer € 450 maar geeft u wel zekerheid, aangezien de Vlaamse Belastingdienst de schatting zal aanvaarden, op voorwaarde dat de expert-schatter een aantal formele regels en een aantal kwaliteitsvereisten gerespecteerd heeft en op voorwaarde dat het verslag bij de aangifte nalatenschap gevoegd wordt. Ook bij een latere verkoop met meerwaarde, loopt u geen enkel risico: de waardering van de schatter blijft bindend voor de Belastingdienst. Zelf bent u niet gebonden door de uitkomst van deze schatting. Niets belet dat u deze schatting uiteindelijk niet gebruikt in de aangifte en opteert voor een andere schatting (al dan niet door een erkende schatter) of voor een ABS. Zodra u echter het schattingsverslag van de erkende expert-schatter toevoegt aan de aangifte, zal de Belastingdienst deze schatting toepassen voor de waardering van het desbetreffende onroerend goed.

Andere waardering. U kunt het onroerend goed ook zelf waarderen, eventueel met de hulp van uw notaris of een makelaar. Als u het pand te laag schat, dan kan de fiscus aanvullende rechten heffen en een belastingverhoging opleggen. Als de tekortschatting niet meer dan 10% bedraagt, dan betaalt u enkel de aanvullende rechten. In geval van een tekort tussen 10% en 25% is er een belastingverhoging van 5%. De belastingverhoging stijgt naar 10% (tekort van 25% tot 50%), 15% (tekort van 50% tot 100%) en kan oplopen tot 20% voor een tekort van meer dan 100%. Vlabel beschikt over een termijn van twee jaar na het indienen van de aangifte om de kennisgeving van de intentie tot tekortschatting te versturen (art. 3.3.1.0.2. en 3.3.1.0.6. VCF) . De inkohiering zelf van de tekortschatting (de eigenlijke heffing) mag nog gebeuren binnen de vijfjarige aanslagtermijn, maar het bericht zal u dus reeds ontvangen binnen de twee jaar na het indienen van de aangifte.

Verkoop. Het risico op tekortschatting is groter indien u tijdens deze tweejarige periode na de aangifte het onroerend goed verkoopt met meerwaarde. U kunt er dan van op aan dat de Belastingdienst de hogere verkoopprijs te weten zal komen en u een tekortschatting zal opleggen. Tot en met 1 april 2019 was er een tolerantie van de Vlaamse Belastingdienst die inhield dat er in geval van een verkoop van het onroerend goed met meerwaarde binnen de twee jaar vanaf de aangifte enkel aanvullende erfbelasting verschuldigd was, mits de belastingplichtige spontaan de hogere verkoopwaarde aangaf (Tolerantie Vlaamse Belastingdienst ‘meerwaarde onroerend goed’ van 19.06.2015) . Deze tolerantie is nu vervallen, aangezien ze uitdrukkelijk vermeldde slechts van toepassing te zijn zolang het systeem van ABS niet in werking getreden was. Wel is de belastingverhoging nu beperkt tot maximaal 10% (en geen 15% of 20%), indien de belastingplichtige uit eigen beweging de gerealiseerde meerwaarde aangeeft binnen de tien maanden na het overlijden of na een nieuwe gebeurtenis (bv. een verkoop). Indien de meerwaarde kleiner is dan 10%, zal er geen belastingverhoging opgelegd worden, maar zal u wel aanvullende erfbelasting moeten betalen.