BELASTINGEN - ONROEREND GOED - 21.08.2020

Meerwaarde op grondgedeelte van een pand belastbaar?

Verkoopt uw eenmanszaak een gebouw met winst, een zgn. meerwaarde, dan slaat een deel van die winst op het grondgedeelte. Het grondgedeelte is fiscaal niet afschrijfbaar; is dat deel dan belastbaar bij verkoop? Hangt dat ervan af of u het verkochte gebouw al dan niet voor uw zaak gebruikt heeft?

Gebouw voor uw eenmanszaak gebruikt

Winst op gebouw belastbaar? Ja, omdat u het gebouw afgeschreven heeft. Tegenover het fiscale voordeel dat de afschrijvingen aftrekbaar zijn als beroepskosten, staat dus het nadeel dat de meerwaarde bij een verkoop belastbaar is. Het belastbare bedrag is gelijk aan het verschil tussen de verkoopprijs min de verkoopkosten en de aankoopprijs min de aanvaarde afschrijvingen.

Tarief? De meerwaarde wordt meestal niet tegen het progressieve tarief belast. Het tarief is immers slechts 16,5% als u het gebouw ten minste vijf jaar voor uw eenmanszaak gebruikt heeft of de meerwaarde realiseert bij de stopzetting van uw zaak.

Tip. De aftrek van de afschrijvingen gebeurt wel altijd tegen het progressieve tarief.

Winst op grondgedeelte belastbaar? Neen, voor het grondgedeelte geldt het omgekeerde van wat we over het gebouw zeiden. Aangezien grond niet verslijt, mag u dat gedeelte niet afschrijven. De meerwaarde is dan echter ook niet belastbaar, tenminste als u een vereenvoudigde boekhouding heeft, geen dubbele, en u geen zgn. waardeverminderingen op het grondgedeelte in kosten genomen heeft.

Tip. De fiscus heeft die onbelastbaarheid lang niet willen aanvaarden. Hij heeft echter ongelijk gekregen van zowel het Hof van Cassatie (Cass., 21.05.2018) als onlangs nog van het Grondwettelijk Hof (GwH, 28.05.2020) .

Gebouw niet voor uw eenmanszaak gebruikt

Winst op gebouw belastbaar? Normaal gezien niet, tenzij het gaat om een ‘abnormale’ of een snelle meerwaarde, die allebei belastbaar zijn als diverse inkomsten. Een ‘abnormale’ meerwaarde is het gevolg van speculatie of soortgelijke verrichtingen. Van een snelle meerwaarde kan maar sprake zijn als u een pand dat niet de gezinswoning is, verkoopt binnen de vijf jaar na de verkrijging of, i.g.v. een nieuwbouw, de eerste ingebruikneming.

Tip. Wegens de wijze waarop snelle meerwaarden berekend worden, is er vaak toch geen belastbaar inkomen, ook al is de verkoopprijs voor het gebouw hoger dan de aankoop- of bouwprijs.

Tarief? Snelle meerwaarden op gebouwen worden altijd belast tegen 16,5%. Voor abnormale meerwaarden is het tarief 33%.

Wat met het grondgedeelte? De meerwaarde op het grondgedeelte volgt de fiscale regels voor de meerwaarde op het gebouw. Dit betekent dat als er sprake is van een snelle of abnormale meerwaarde op een gebouw, maar enkel dan, ook het deel dat op het grondgedeelte slaat, belastbaar is.

Let op 1!  Verkoopt u een onbebouwd terrein, dan kan er ook sprake zijn van een belastbare snelle meerwaarde, maar de termijn is dan acht jaar. Voor verkopen binnen de eerste vijf jaar is het belastingtarief 33%, pas daarna is het 16,5%.

Let op 2!  Een terrein met een gebouw erop wordt als onbebouwd gezien wanneer de waarde van het gebouw minder dan 30% van de nettoverkoopprijs van het geheel bedraagt.

Tip. Die 30% wordt beoordeeld per kadastraal perceel op het moment van de verkoop. Bestond een verkocht perceel oorspronkelijk uit afzonderlijke percelen waarvan sommige onbebouwd waren, dan moet u de meerwaarde niet splitsen. Het hele verkochte perceel wordt dan, naargelang van het geval, als bebouwd of onbebouwd beschouwd (Antwerpen, 18.11.2014) .

De meerwaarde op het grondgedeelte van een beroepsmatig gebruikt gebouw is normaal gezien niet belastbaar. De meerwaarde op het grondgedeelte van een niet beroepsmatig gebruikt gebouw is enkel belastbaar als de meerwaarde op het gebouw zelf ‘abnormaal’ of ‘snel’ is en daarom belastbaar als divers inkomen.

Contactgegevens

Indicator - Larcier | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

Customer.Services@indicator-larcier.be | www.indicator-larcier.be

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878