Vastgoed zonder ‘huurderszorgen’…

Moet u naar de algemene vergadering? Uiteraard moet u niet naar de algemene vergadering van mede-eigenaars gaan als u geen zin heeft. Wel kunt u zich laten vertegenwoordigen, met andere woorden een volmacht geven. Zo kunt u een volmacht geven aan een advocaat, een partner, een schoonmoeder, een mede-eigenaar, uw huurder, … U mag wel geen volmacht geven aan de syndicus, dit is ongeldig. Meestal zal u volgens de basisakte een schriftelijke volmacht moeten geven. Een volmacht moet alleen de naam en de handtekening van de volmachtgever en de naam van de volmachthouder dragen, alsook het doel van de volmacht. Ook kunt u een volmacht geven opdat er een bepaald quorum (bv. 3/4 meerderheid) bereikt zou worden op de algemene vergadering zonder dat er met de volmacht gestemd mag worden. Dit laatste zet u dan met zoveel woorden in het doel van de volmacht.

Kan men iets belangrijks achter uw rug beslissen? U heeft inderdaad geen tijd of zin om naar de algemene vergaderingen te gaan, dus een volmacht lijkt u een ideale oplossing. Maar wat als er een belangrijke beslissing wordt genomen met verregaande financiële gevolgen, dan kunt u de volgende jaren wel mee betalen. Hierover hoeft u zich niet echt zorgen te maken. Waarom niet? Het is immers zo dat de ‘dagorde’ (de agenda) verplicht in de uitnodiging van de algemene vergadering opgenomen moet worden. Alleen over de punten die op de agenda staan kan er gestemd worden. De aanwezige mede-eigenaars of gevolmachtigden kunnen niet op de algemene vergadering beslissen om nog een nieuw punt op de agenda te zetten en hierover te stemmen. U kunt dus steeds eerst de agenda bekijken en dan beslissen of u zelf wenst te gaan of dat u iemand volmachtigt of dat er helemaal niemand gaat. Anderzijds is het wel zo dat u bepaalde punten op de agenda kunt laten zetten zonder dat u zelf op deze algemene vergadering aanwezig of vertegenwoordigd hoeft te zijn.

U wilt geen vragen over ‘kostenafrekeningen’. U wenst uw huurder(s) uiteraard mee te laten betalen in de kosten van de mede-eigendom, zoals het onderhoud van de lift en de gemene delen. Daarom vraagt u maandelijks een provisie. Blijkt deze provisie te laag, dan zal uw huurder moeten opleggen. U hoorde van een kennis dat zijn huurder vroeg naar details en de bewijsstukken van de afrekening, hier heeft u echt geen zin in. Ook dit kunt u oplossen. U mag de huurder - en dit is zelfs wettelijk voorzien - voor meer details gewoon doorverwijzen naar de syndicus. U schrijft dan gewoon een kort briefje naar de huurder dat hij - zoals wettelijk voorzien - alle bewijsstukken die ten grondslag liggen aan de hem bezorgde afrekening bij de syndicus kan inkijken.

De kraan lekt... U heeft zoals eerder gezegd ook niet veel zin om voor elke lekkende kraan een huurder aan de lijn te krijgen. Hoe kunt u dit vermijden? Normaal gezien zijn alle kleine herstellingen en het normale dagelijkse onderhoud ten laste van de huurder. We denken in dit verband aan het vervangen van zekeringen, het reinigen van de schouw, het vervangen van afsluitringetjes bij lekkende kranen, enz. Alle andere herstellingen en werken zijn in principe ten laste van de verhuurder. Maar - en dit is nog te weinig geweten - u kunt ook alle werken, herstellingen en onderhoudswerken ten laste van de huurder leggen. Dit kan zelfs in de woninghuur. U moet dit dan wel uitdrukkelijk zo voorzien in het huurcontract. Het is bovendien belangrijk dat u heel expliciet vermeldt welke herstellingen en werken u dan precies ten laste legt van de huurder en dat u de correcte formulering hanteert in het huurcontract. Overleg hiervoor met uw raadsman. U zou bijvoorbeeld desnoods wat minder huur kunnen vragen, maar stellen dat alle kosten en herstellingen ten laste van de huurder zijn. Zo heeft u ten minste weer een pak zorgen en telefoontjes minder.

De buren maken lawaai. Wat als uw huurder regelmatig belt om te klagen over burenhinder? De huurders van beneden of boven zijn weer voor de zoveelste keer een rumoerig feestje aan het geven. Uw huurder vraagt of u hiertegen wilt optreden. Is dit een reden voor uw huurder om de huur op te zeggen? Het is heel duidelijk in de wetgeving en de rechtspraak dat een verhuurder niet aansprakelijk gesteld kan worden voor ‘burenhinder’ en dat uw huurder hier evenmin een reden in kan vinden om de huur op te zeggen. Ter zake hoeft u dus wettelijk gezien niets te doen. U kunt uw huurder er altijd op wijzen dat hij zich eventueel tot de vrederechter kan wenden.