VERZEKERINGEN - 31.01.2023

Problemen met uw huurder: biedt een verzekering rechtsbijstand soelaas?

Steeds meer eigenaars worden geconfronteerd met conflicten met hun huurder, over de betaling van de huur of over schade die ze niet via de huurwaarborg kunnen recupereren. Kan een verzekering rechtsbijstand dan tussenkomen om de kosten van uw advocaat en van een expert te dekken?

Rechtsbijstand. In een polis rechtsbijstand neemt de verzekeraar de verbintenis op zich om diensten te verrichten en kosten te betalen, om de verzekerde in staat te stellen zijn rechten te doen gelden, als eiser of als verweerder, hetzij in een gerechtelijke, administratieve of andere procedure, hetzij los van enige procedure (art. 154 W.Verz.) . Een polis rechtsbijstand komt echter uitsluitend tussen in die gevallen die opgesomd zijn in de polis. Er zijn weliswaar allrisk-polissen rechtsbijstand op de markt maar die sluiten toch een aantal belangrijke conflicten uit, zoals discussies over betalingen van facturen. Huurgeschillen zijn in een standaard polis rechtsbijstand evenmin gedekt, maar kunnen wel soms als uitbreiding toegevoegd worden. Ook binnen bepaalde brandpolissen bestaat die mogelijkheid. Een polis rechtsbijstand die enkel huurconflicten verzekert, wordt ook niet als een afzonderlijk contract aangeboden.

Welke kosten? De kosten die de verzekeraar eventueel ten laste neemt zijn alleen verzekerd wanneer u een voorafgaand akkoord van de verzekeraar vraagt. Pas dan kan de polis kosten vergoeden, zoals expertises en onderzoeken, de tussenkomst van uw advocaat, de kosten van een deurwaarder, de gerechtelijke procedure, met inbegrip van de rechtsplegingsvergoeding.

Welke panden? Alleen de goederen in de polis die uitdrukkelijk met adres vermeld worden, zijn verzekerd. U heeft er dus een belang bij om de verzekeraar onmiddellijk te verwittigen wanneer uw onroerend patrimonium aangroeit. Conflicten rond erfdienstbaarheden zoals een gemene muur zijn niet gedekt. De dekking geldt ook alleen voor gebouwen gelegen in België en het dispuut moet onder de bevoegdheid van een Belgische rechtbank vallen.

Wachttermijn. Conflicten die gedurende de wachttermijn ontstaan, zijn niet verzekerd, ook niet als het conflict langer duurt dan die wachttijd. Doorgaans wordt een wachttijd van drie maanden voorzien, maar het kan ook meer zijn.

Bouwconflicten. Conflicten rond bouwen en verbouwen maken in beginsel geen deel uit van een huurovereenkomst en zijn daarom niet verzekerd. Voor bouwconflicten waar een omgevingsvergunning voor nodig is, is een verzekering rechtsbijstand wel mogelijk, maar die kent onder meer een wachttijd tot vijf jaar...

Beperkingen. De verzekeraar komt ook niet voor ieder geschil tussen. De waarde van het conflict moet een bepaalde minimale drempel overschrijden. Eén verzekeraar zal bijvoorbeeld niet tussenkomen als het conflict over minder dan € 350 gaat. Daarnaast moet u er rekening mee houden dat er altijd een maximaal verzekerde som van toepassing is. Tot dat bedrag worden uw kosten terugbetaald. Alle kosten daarboven blijven te uwen laste. De meeste verzekeraars komen tussen tot € 10.000 à € 15.000. Bij een zware procedure zoals een huurconflict met een grote onderneming die uw bedrijfsgebouw huurt, kan die verzekerde som dus te laag zijn. Bij een polis die dekking geeft voor onbetaalde huurgelden wordt de vergoeding beperkt tot die onbetaalde huurgelden.

Voorschot. Sommige verzekeraars zijn bereid om een voorschot toe te kennen gelijk aan de onbetaalde huurgelden of voor huurschade. U krijgt dan meteen de achterstallige huur uitgekeerd. De verzekeraar verhaalt die kost dan op de huurder.

Insolventie van derden. Er zijn ook verzekeraars op de markt die een waarborg insolventie van derden aanbieden. Wanneer een tegenpartij in het kader van een burgerlijk verhaal een schadevergoeding verschuldigd is, zal de verzekeraar rechtsbijstand de verzekerde vergoeden in geval van onvermogen van de aansprakelijke derde (behalve bij diefstal, fraude, ...).

Uitsluitingen. De uitsluitingen kunnen van verzekeraar tot verzekeraar verschillen. Toch zijn er enkele gevallen die algemeen terug te vinden zijn. Uitdrijving van de huurder, geen simpele procedure, is zo goed als nergens verzekerbaar. Boetes en collectieve acties zijn evenmin verzekerd, net zoals procedures voor het Grondwettelijk Hof of een internationaal of supranationaal rechtscollege. Ook procedures voor het Hof van Cassatie zijn uitgesloten. De lijst van uitsluitingen verschilt van contract tot contract en kan erg lang zijn, zodat we ze hier niet kunnen samenvatten. We kunnen u enkel aanraden om de kleine lettertjes grondig na te lezen

Premie. De premieberekening loopt sterk uiteen. Bij één verzekeraar vinden we een premie van € 412 voor een uitbreiding van een rechtsbijstandsverzekering die tot vier wooneenheden (appartement en/of woonhuis) verzekert. Die premie kan als indicatie dienen.

Een aparte verzekering rechtsbijstand voor huurgeschillen wordt op de markt niet aangeboden. Dergelijke risico’s kunt u enkel verzekeren als uitbreiding bij een standaard rechtsbijstandsverzekering of in sommige gevallen bij een brandverzekering. Reken minstens op een bijpremie van € 400 voor vier panden. Vergeet uw verzekeraar niet te verwittigen wanneer u een nieuw pand aan uw patrimonium toevoegt. Binnen de rechtsbijstandsverzekering goochelen de verzekeraars met algemene, bijzondere en speciale voorwaarden, waardoor het moeilijk wordt om te weten waarvoor u nu precies verzekerd bent. Doe een beroep op uw makelaar om op de markt op zoek te gaan naar de verzekeraar die het dichtst bij uw wensen aanleunt.

Contactgegevens

Larcier-Intersentia | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

contact@larcier-intersentia.com | www.larcier-intersentia.com

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878