Bedrijfspand ‘klassiek’ of ‘omgekeerd’ gesplitst aankopen?

‘Klassieke’ gesplitste aankoop

Wat? Bij een klassieke gesplitste aankoop koopt uw vennootschap het vruchtgebruik en u privé de blote eigendom. Uw vennootschap kan vervolgens afschrijven op dat vruchtgebruik en ook de andere kosten van het pand (zoals de onroerende voorheffing, onderhoud, enz.) fiscaal aftrekken.

Erfbelasting bij uw overlijden? Bij uw overlijden gaat de blote eigendom over op uw erfgenamen. Ze betalen in dat geval erfbelasting op de waarde van de blote eigendom van het pand, tegen de progressieve tarieven in de erfbelasting.

Tenzij voorafgaande schenking! U kunt die erfbelasting echter vermijden door de blote eigendom van het vastgoed tijdig te schenken aan bv. uw kinderen. Ze betalen dan wel schenkbelasting op de waarde van de blote eigendom, tegen progressieve tarieven die oplopen tot 27%.

Slechts 3% schenkbelasting? U kunt een hoge schenkingsfactuur vermijden door te schenken in schijfjes (zgn. stripteaseschenking). Laat u minstens 3 jaar tussen de verschillende schenkingen, dan geniet u telkens opnieuw het laagste tarief van 3% op de eerste schijf van € 150.000 (per begunstigde).

‘Omgekeerde’ gesplitste aankoop

Wat? Dat is het spiegelbeeld van de klassieke gesplitste aankoop. Daarbij koopt uw vennootschap de blote eigendom en u privé het vruchtgebruik. Als vruchtgebruiker kunt u het pand, binnen bepaalde grenzen, fiscaal voordelig verhuren aan uw vennootschap. Uw vennootschap kan die huurgelden aftrekken als beroepskosten.

Hoeveel geld privé op tafel leggen? Dat hangt af van uw leeftijd op het moment van de aankoop. Hoe ouder u bent, hoe minder het vruchtgebruik waard is en hoe minder geld u dus zelf privé op tafel moet leggen. Bent u bv. 40 jaar, dan bedraagt de waarde van het vruchtgebruik 36,65% van de waarde van de volle eigendom. Bent u al 60 jaar, dan bedraagt de waarde van het vruchtgebruik 21,94%.

Erfbelasting bij uw overlijden? Bij uw overlijden dooft uw vruchtgebruik uit en wordt de vennootschap automatisch volle eigenaar van het pand. Uw erfgenamen erven de aandelen van uw vennootschap, inclusief het bedrijfspand. Ze worden op de verkrijging van die aandelen belast tegen de progressieve tarieven in de erfbelasting.

Tenzij voorafgaande schenking! Die erfbelasting kunt u vrij eenvoudig vermijden door de aandelen vooraf te schenken aan bv. uw kinderen. Aangezien het om een roerende schenking gaat, is er daarop slechts een vast tarief van 3% (Vlaanderen en Brussel) of 3,3% (Wallonië) verschuldigd.

Tip 1. U moet hier niet in schijfjes schenken om de laagste schenkingstarieven te genieten.

Tip 2. Gaat het om een ‘familiale onderneming’, dan is die schenking zelfs belastingvrij.

Kinderen halen pand later uit vennootschap? Dan betalen ze daarop in principe 10% registratierechten (12,5% in Brussel en Wallonië). Gaat het om een BV en waren ze reeds eigenaar van (minstens) de blote eigendom van de aandelen op het ogenblik van de ‘omgekeerde’ gesplitste aankoop, dan is enkel het vast recht van € 50 verschuldigd.