FISCAAL - ONROEREND GOED - 31.08.2021

Thuiswerkvergoeding voor huurder, nefast voor verhuurder?

Hoe wordt u als verhuurder belast?

Hoe ‘gebruikt’ uw huurder het pand? Dat is inderdaad de cruciale vraag om te weten hoe u als eigenaar belast wordt op de huurinkomsten. Er is nl. op fiscaal vlak een groot verschil tussen een zuivere privéverhuring en een beroepsmatige verhuring. Het eerste is voor u als verhuurder zonder meer het interessantste. Een eenvoudig voorbeeld maakt dat snel duidelijk.

Belasting bij zuiver privégebruik. In dat geval wordt u enkel belast op het geïndexeerde ki x 1,40 (indexatiecoëfficiënt 2021 = 1,8630). De effectief ontvangen huurinkomsten blijven fiscaal gezien dus buiten schot, lees: u wordt dan niet belast op de werkelijk ontvangen huur.

Belasting bij beroepsgebruik. In dat geval wordt u wel belast op de werkelijke huurinkomsten, zij het dat u dan wel recht heeft op een forfaitaire kostenaftrek van 40%. Die kostenaftrek wordt, indien nodig, wel beperkt tot het ki x revalorisatiecoëfficiënt x 2/3 (revalorisatiecoëfficiënt 2021 = 4,63).

Voorbeeld. U verhuurt een appartement met een ki van € 1.250 voor € 10.800 per jaar. Bij verhuur voor privégebruik wordt u belast op € 3.260,25 (€ 1.250 x 1,8630 + 40%). Bij een beroepsmatige verhuur daarentegen, is dat op € 6.942 (€ 10.800 - 40% echter beperkt tot € 3.858, nl. 2/3 x € 1.250 x 4,63) of € 3.681,75 meer! Als u belast wordt tegen 50%, kost u dat dus € 1.840,87 méér aan belastingen, exclusief gemeentebelasting.

Wanneer is er beroepsmatig gebruik?

Is eigenlijk een feitenkwestie. Inderdaad, de wet geeft immers geen duidelijke omschrijving van wat er onder beroepsmatig gebruik verstaan moet worden. In de praktijk wordt er dus naar de feiten gekeken en vandaar ook dat er over deze materie nogal wat rechtspraak is. De fiscus vindt nl. al snel dat de feiten wijzen op beroepsgebruik...

Huurprijs afgetrokken? Altijd prijs! Dat is wel iets wat zeker is... Als verhuurder wordt u op de nettohuurinkomsten en dus zwaarder belast als uw huurder de betaalde huurprijs (of huurlasten) aftrekt als beroepskosten in zijn privéaangifte.

Let op!  Ook als de werkgever de huurprijs (gedeeltelijk) terugbetaalt aan zijn werknemer als een kost eigen aan de werkgever (omdat de werknemer het gehuurde goed voor de uitoefening van zijn beroep gebruikt) en de werkgever dus die tussenkomst boekt als een aftrekbare beroepskost, wordt u als verhuurder zwaarder belast.

Thuiswerkvergoeding: een probleem?

Is dat beroepsmatig gebruik? Die vraag werd recentelijk aan de minister gesteld (parl. vr. nr. 399, Vermeersch, 29.04.2021) . Als de werknemer een forfaitaire kantoorvergoeding/thuiswerkvergoeding krijgt, wijst dat er immers toch op dat de woning effectief gebruikt voor het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid.

Geen probleem, aldus de minister.Goed nieuws dus. De minister zegt dat er in principe een uitzondering gemaakt kan worden voor het geval dat een dergelijke belastingvrije forfaitaire kantoorvergoeding/thuiswerkvergoeding aan de werknemer betaald wordt! De toekenning van die vergoeding op zich heeft niet tot gevolg dat u als verhuurder zwaarder belast zal worden. Tenzij natuurlijk uw huurder (ook) de huur als werkelijke beroepskosten in aftrek brengt, maar dan is er fiscaal gezien ‘automatisch’ sprake van beroepsmatig gebruik.