Mag mede-eigenaar de balustrade van het terras wijzigen?

Meestal is balustrade ‘privatief’

Dubbel statuut van het terras. De terrassen van een appartementsgebouw hebben meestal een dubbel statuut. De betonconstructie waarop het terras aangelegd is, behoort meestal tot de gemeenschappelijke delen, en de bevloering en alles dat zich boven de waterkering bevindt, wordt meestal als privatief aangeduid. Slechts in uitzonderlijke gevallen zal de basisakte voorzien dat het volledige terras inclusief beton, waterkering en bevloering privatief is.

Dat is toch ons eigen terras? Bij de aankoop van een appartement zijn vele mede-eigenaars zich dan ook niet bewust van het feit dat een deel van ‘hun’ terras, waarvan zij wel het privatieve gebruik hebben, toch gemeenschappelijk is. Het is dan ook vaak onduidelijk welke werken de mede-eigenaars zelf mogen uitvoeren aan hun terras en voor welke werken zij de voorafgaande goedkeuring van de vereniging van mede-eigenaars (VME) nodig hebben.

Een terras met balustrade. Vaak is een terras voorzien van een hekwerk of balustrade. Stel dat de mede-eigenaar die wil vervangen of herschilderen, dan moet hij nagaan of die balustrade privatief of gemeenschappelijk is. Indien de basisakte hierover niets vermeldt, zal de balustrade als een gemeenschappelijk deel beschouwd worden. In dat geval zal de eigenaar zelf geen wijzigingen aan de balustrade mogen uitvoeren zonder daartoe eerst de goedkeuring van de algemene vergadering van mede-eigenaars verkregen te hebben. Enkel de VME kan immers beslissen over wijzigingen aan de gemene delen.

Meestal privatief. Indien de basisakte bepaalt dat de terrassen privatief zijn, wat meestal zo is, heeft de mede-eigenaar in principe geen voorafgaande goedkeuring van de VME nodig voor de uitvoering van werken.

Soms toch nog toestemming nodig!

Op basis van ‘uitzichtclausule’ in de statuten. In de meeste statuten wordt er een clausule opgenomen waarin aan de mede-eigenaars een verbod opgelegd wordt om het uitzicht (of de stijl) van het gebouw te wijzigen. Die clausule verhindert dan dat een mede-eigenaar werken aan zijn privatieve balustrade uitvoert waardoor het uitzicht van het gebouw wijzigt.

Recente uitspraak. In een recent vonnis moest de vrederechter van Bree (vred. Bree, 11.03.2021) zich buigen over een discussie tussen de VME en een mede-eigenaar die, zonder vooraf een goedkeuring te vragen aan de VME, de balustrade van zijn terras in een welbepaalde kleur geschilderd had. Die kleur week af van de kleur van de andere balustrades van het gebouw.

Te herschilderen, vond de vrederechter. De vrederechter meende dat de VME inderdaad kon vragen dat de mede-eigenaar de balustrade zou herschilderen in de juiste RAL-kleur, omdat in de statuten een bepaling voorzien was dat de mede-eigenaars geen wijzigingen mogen aanbrengen aan het uitzicht van het gebouw. Hij veroordeelde de mede-eigenaar ertoe om de balustrade opnieuw in de oorspronkelijke kleur te schilderen. Indien hij dat niet tijdig zou doen, werd er een dwangsom bepaald.