Een gemeenschappelijke woning afschrijven?

Hoeveel mag u afschrijven?

Wat is uw situatie? U bent getrouwd, of woont wettelijk of feitelijk samen, en de gezinswoning is eigendom van u en uw partner. Een deel van de woning gebruikt u voor uw zaak en kunt u dus in principe afschrijven. De vraag is dan hoe groot het afschrijfbare gedeelte is, en meer bepaald of u ook mag afschrijven op het deel van het pand dat eigendom is van uw partner.

Wat vindt de fiscus? Bent u wettelijk of feitelijk samenwonend of gehuwd met scheiding van goederen, dan mag u van de woning waarvan u allebei eigenaar bent, het beroepsgedeelte slechts afschrijven in verhouding tot uw aandeel in de eigendom (mond. parl. vr. nr. 12453, Van Biesen, 06.07.2016) . Enkel als u getrouwd bent onder het wettelijk stelsel of een ander stelsel met een gemeenschappelijk huwelijksvermogen én de woning deel uitmaakt van dat gemeenschappelijk vermogen, mag u het beroepsgedeelte van het geheel afschrijven (parl. vr. nr. 907, Van Hoorebeke, 23.05.1997) .

Concreet. U gebruikt 40% van de gezinswoning voor uw zaak. Bent u gehuwd onder het wettelijk stelsel en behoort die woning tot de huwelijksgemeenschap, dan mag u afschrijvingen op 40% van het gebouw in kosten nemen. In andere gevallen mag u maar afschrijven in de mate dat u eigenaar bent. Bent u bv. elk voor de helft eigenaar, dan mag u dus maar 20% van het geheel afschrijven.

Tip. Maakt de woning geen deel uit van de huwelijksgemeenschap, dan kunt u eventueel wel het voor uw zaak gebruikte gedeelte ervan dat eigendom is van uw partner huren.

Let op! De werkelijke huur min een kostenforfait van normaal gezien 40% is wel belastbaar bij uw partner, tegen het progressief tarief.

Wat bij een latere verkoop?

Is de winst belastbaar? Ja, normaal gezien wel. Die winst, de zgn. meerwaarde, is in principe belastbaar in verhouding tot de afschrijvingen. De belastbare meerwaarde is gelijk aan de verkoopprijs van het beroepsmatige gedeelte min de aanvaarde afschrijvingen.

Let op! Heeft u afschrijvingen toegepast op het beroepsgedeelte van het volledige gebouw, dan wordt voor de meerwaarde ook rekening gehouden met de verkoopprijs voor het beroepsgedeelte van het volledige gebouw. Dat is ook zo als u tegen het standpunt van de fiscus in afgeschreven heeft op het gedeelte dat eigendom was van uw partner, maar de fiscus daar nooit moeilijk over gedaan heeft en de afschrijvingen dus aanvaard heeft (rb. Brugge, 09.10.2012 en rb. Luik, 18.01.18) .

Hoe belast? De meerwaarde is een beroepsinkomen en is dus in principe belastbaar tegen het progressief tarief. Heeft u het gebouw echter al ten minste vijf jaar voor uw zaak gebruikt of wordt de meerwaarde verwezenlijkt of vastgesteld bij of naar aanleiding van de stopzetting van uw zaak, dan bedraagt het tarief maar 16,5%.

Tip 1. De afschrijvingen zijn echter wel aftrekbaar geweest tegen het progressief tarief, m.a.w. de belastingbesparing gedurende al die jaren is normaal gezien groter dan de belasting op de meerwaarde.

Tip 2. In geval van een gedwongen stopzetting of een stopzetting vanaf de leeftijd van 60 jaar of ingevolge overlijden, bedraagt het tarief op de meerwaarde sinds 01.01.2018 zelfs maar 10%.

Tip 3. Huurt u het beroepsmatige deel van het pand dat eigendom is van uw partner, dan is de meerwaarde op dit deel normaal niet belastbaar.